小区地面车位 权属归谁？应交停放费还是交停放费和租金？

近日，小区车位归属成为全民关注的热点问题，有部分市民向记者反映，对于小区地面车位的归属以及交费存有疑惑。（扬州物业网）

疑惑：地面车位只交停车服务费，不交租金吗？

家住海德庄园的龚先生提出，前段时间，扬州市物价局、市房管局联合发布了《关于制定扬州市区住宅小区汽车停车位(库)租金标准的通知》（以下简称《通知》），对于这一《通知》，《扬州晚报》在1月25日写了一篇名为《扬州首个小区车位租金标准“出炉”2月1日起最高每月200元/个》的报道。该报道中提到，扬州市物价局服务价格处负责人表示，“我市此次出台的《通知》里面涉及的租金主要指的是地下停车位，地上停车位没有租金，只有停放服务费。”

龚先生疑惑，如果地上车位有建筑区划内规划建设的，那么这部分车位就属于开发商，开发商则有权出租这部分车位，自然就可以收取租金，这和“地上停车位没有租金，只有停放服务费”不就背道而驰？不少市民也有类似疑惑。

探访：扬州小区地上车位收取租金吗？

带着这一疑问，记者走访了扬城部分小区，发现地面车位收费情况主要分为三种。

第一种，地面车位属于全体业主，物业公司仅收取汽车停放费，用于车位公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

扬州海德庄园就是这样的情况。海德庄园的物业人员告诉记者，小区地面车位是后来划的，用以缓解车位紧张，因为占用的是业主共有的道路以及其他场地，所以车位权属为全体业主。对于这部分车位，目前小区物业服务处仅收取了汽车停放费。

除了后划出的占用业主公共道路、场地的地上车位，一些小区的地上车位在业主购房时已经算在了公摊面积中，所以车位权属也在全体业主的名下，所以这类车位物业公司也是仅收取汽车停放费，石油山庄就是这样的情况。

第二种，地面车位权属不清，地面车位仅收取汽车停放费。在走访中，不少小区的物业人员表示，地面车位权属不清，所以目前仅收取汽车停放费。爱涛物业的工作人员告诉记者，目前很多小区开发商都不能提供地面车位的权属证明，所以物业默认地面车位属于全体业主，所以仅收取汽车停放费。

第三种，地面车位属于开发商，物业公司收取汽车停放费，开发商收取车位租金。中集·紫金文昌的物业人员告诉记者，小区地面车位为开发商所有，物业仅提供服务，无权租售车位，所以目前的情况是物业收取地面车位的汽车停放费，开发商收取车位租金。

江都区水木南庭小区也是类似的情况。

追问：地上车位收取租金是否合理？

通过走访，记者发现扬城除个别小区地面车位确认为开发商所有，由开发商负责收取车位租金以外，大部分小区的地面车位都是不收取租金的。

如果地面车位权属在开发商名下，那么根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，所以开发商自然可以出租地面车位并收取相应的租金。

那么对于业主共有的车位是否也应该收取车位租金呢？对此，爱涛物业的工作人员表示，“业主共有的地面车位属于全体业主所有，但某个业主要是用了，那么就相当于占用了大家的资源，所以收取租金也是合理的。”他提出，关键就在于收取的租金归谁的问题，他提议可以根据《江苏省物业管理条例》，对于业主共有车位收费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

和昌运河东郡的物业人员也提出，如果业主购买了车位，那么除了购买费用还需要交停车服务费，而如果地面车位的使用价格综合下来低于地下停车位，那么地下车位估计就没人买了。

对于地面车位的租金，市政协委员、市房地产监察支队副支队长蔡剑表示，对于属于开发商的地面车位，收取租金无可厚非；对于业主共有的地面车位也是应该收取租金的，理由在于并不是所有业主都有车，也不是所有业主都在共有车位上停放车辆，如果有车的业主无偿占用了小区的公共区域，那么就损害了无车业主或是有自有车位业主的利益，因此占用共有场地的业主需要交车位租金，即有车业主租用属于全体业主的车位。

就这一问题，记者采访了市物价局服务价格处负责人。该负责人表示，对于车位是否能收租金，首先需要看车位的归属，“大部分地上车位占用的都是业主共有的道路，自然属于全体业主，这部分车位是无需交纳租金的”，这也是对晚报中“地上停车位没有租金，只有停放服务费”的解释。

至于不交共有地面车位租金是否属于少数人侵占了多数人的利益，该负责人表示，《江苏省物业管理条例》中提到，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，按照上述规定使用。

他解释，地面共用车位是有收益的，收益最终还是用于全体业主，这也算是解决了所谓的利益侵占问题。他也指出，现在停车收费矛盾十分尖锐，“地下权属车位收租金、人防车位收租金，如果地面属于全体业主的车位还要收租金，市民必然会十分反感；而且车位收费本来就难，地面共有车位再收取租金也不太具备可行性”。

物业管理圈（公众号：wuyeguanliquan）小编链接：

1、扬州规范市区住宅小区汽车停车位(库)租金标准

扬州市物价局、市房管局近日联合发布的《关于制定扬州市区住宅小区汽车停车位(库)租金标准的通知》规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库和物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的租金，核定其最高限价为200元/月。其中，室内机械式停车位租金最高限价为150元/月，不得再收取机械车位运行维护费。

以上价格不得上浮，可以下浮，下浮幅度不限。具体收费标准由建设单位、人防行政主管部门在最高限价内与使用人合同约定。物业服务企业从建设单位、人防行政主管部门受让车位(库)使用权并出租的，以及建设单位从人防行政主管部门受让车位(库)使用权并出租的，其租金不得超过最高限价，具体收费标准由其与使用人合同约定。

另外，扬州市还明确了一点，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

2、律师 小区地面停车位既要交纳租金又要交纳看管费

由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。（律师详细观点请看第二篇）

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